Passivos Ambientais em imóveis urbanos e rurais

Os riscos ambientais nos negócios imobiliários merecem cada vez mais atenção. Isso porque os passivos ambientais podem gerar prejuízos financeiros significativos na aquisição de propriedades rurais ou urbanas, podendo até inviabilizar projetos.

Nas áreas urbanas, é comum encontrar construções em desacordo com normas ambientais ou até mesmo em áreas especialmente protegidas, como ocorre com frequência em regiões de litoral.

Já no meio rural, muitos negócios ainda são firmados com base apenas na confiança entre as partes, sem a devida análise documental. No entanto, além dos aspectos contratuais, a variável ambiental precisa ser considerada, pois um imóvel adquirido com passivo ambiental pode transferir a responsabilidade ao novo proprietário.

Responsabilidade Ambiental no setor imobiliário

Nos termos da Constituição Federal (art. 225, §3º), o Brasil adota a tríplice responsabilidade ambiental: administrativa, civil e criminal. Isso significa que o infrator poderá responder em todas essas esferas de forma independente.

Além disso, o ordenamento jurídico brasileiro aplica:

• Responsabilidade civil objetiva: não é necessário provar culpa para responsabilização (Lei 6.938/81, art. 14).
• Obrigação propter rem: a obrigação ambiental adere ao imóvel, alcançando tanto proprietários atuais quanto anteriores (STJ, Súmula 623).
• Inversão do ônus da prova: nas ações ambientais, cabe ao infrator comprovar a ausência de dano (STJ, Súmula 618).

Outro ponto relevante é a decisão do STF (RE 654833/2020) que estabeleceu a imprescritibilidade da reparação civil de dano ambiental. Ou seja, mesmo após anos, um adquirente pode ser responsabilizado.

Como reduzir riscos em negócios imobiliários

Ao adquirir um imóvel, seja urbano ou rural, é fundamental:

• Realizar uma due diligence ambiental antes da compra.
• Verificar se há passivos ambientais em andamento, como inquéritos ou Termos de Ajustamento de Conduta (TAC).
• Contar com assessoria jurídica especializada em direito ambiental e imobiliário.

Assim, é possível dimensionar e minimizar riscos, limitar responsabilidades e garantir maior segurança jurídica em transações imobiliárias.

Quer saber se um imóvel possui riscos ou passivos ambientais?